DGUV V3 Prüfung: Pflichten für Hausverwaltungen

Was ist die DGUV Vorschrift 3?

Die DGUV Vorschrift 3 (ehemals BGV A3) ist eine Unfallverhütungsvorschrift der Deutschen Gesetzlichen Unfallversicherung. Sie verpflichtet Unternehmer — und damit auch Hausverwaltungen als Betreiber von Gebäuden — elektrische Anlagen und Betriebsmittel regelmäßig durch eine Elektrofachkraft prüfen zu lassen. Die Vorschrift gilt für alle gewerblich genutzten elektrischen Einrichtungen, unabhängig von der Unternehmensgröße.

Warum betrifft das Hausverwaltungen?

Als Hausverwaltung tragen Sie die Verkehrssicherungspflicht für die von Ihnen verwalteten Objekte. Diese Pflicht ergibt sich aus §823 BGB (Schadensersatzpflicht bei Verletzung der Verkehrssicherungspflicht). In der Praxis bedeutet das: Kommt es durch einen elektrischen Defekt zu einem Brand oder Personenschaden in einem Ihrer Objekte, prüft die Versicherung zuerst, ob die elektrischen Anlagen ordnungsgemäß gewartet und geprüft wurden. Fehlt ein aktuelles Prüfprotokoll, drohen zwei Konsequenzen:

• Zivilrechtlich: Die Gebäudeversicherung kann die Regulierung kürzen oder verweigern, wenn die Verkehrssicherungspflicht nachweislich verletzt wurde.
• Strafrechtlich: Bei Personenschäden ermittelt die Staatsanwaltschaft wegen fahrlässiger Körperverletzung (§229 StGB) oder fahrlässiger Tötung (§222 StGB) gegen die Verantwortlichen der Verwaltung.

Gesetzliche Grundlage: BetrSichV und TRBS 1201

Die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) konkretisiert die Pflicht zur wiederkehrenden Prüfung. Die Technische Regel für Betriebssicherheit TRBS 1201 legt die Prüffristen fest. Für Hausverwaltungen sind zwei Kategorien relevant:

• Ortsfeste elektrische Anlagen (Hausinstallation, Verteilungen, Steigleitungen, Beleuchtungsanlagen in Gemeinschaftsbereichen): Prüffrist alle 4 Jahre. In bestimmten Umgebungen — etwa Feuchträume, Tiefgaragen oder Heizungskeller — kann die Frist auf 1–2 Jahre verkürzt sein.
• Ortsveränderliche Betriebsmittel (Bürogeräte, Kaffeemaschinen, Drucker, Staubsauger in Gemeinschaftsräumen, Verlängerungskabel): Prüffrist je nach Nutzungsumgebung alle 6–24 Monate. In Büroumgebungen mit geringer Beanspruchung reichen in der Regel 24 Monate.

Was wird bei der Prüfung gemessen?

Eine DGUV V3 Prüfung nach DIN VDE 0105-100 umfasst drei Schritte:

• Sichtprüfung: Zustand der Leitungen, Klemmen, Verteiler, Schutzabdeckungen. Beschädigungen, provisorische Reparaturen oder fehlende Abdeckungen werden dokumentiert.
• Messung: Isolationswiderstand (muss ≥ 1 MΩ betragen nach DIN VDE 0100-600), Schleifenimpedanz, Auslösezeit der Fehlerstrom-Schutzeinrichtungen (RCD/FI), Erdungswiderstand.
• Funktionsprüfung: Alle Schutzeinrichtungen werden auf korrekte Funktion getestet — löst der FI-Schutzschalter innerhalb von 200ms bei 30mA Fehlerstrom aus?

Das Ergebnis wird in einem Prüfprotokoll festgehalten. Dieses Protokoll ist das zentrale Dokument für Ihre rechtliche Absicherung. Es muss den Prüfer (Name, Qualifikation), das Prüfdatum, die gemessenen Werte und eine klare Bewertung (bestanden / nicht bestanden / Mängel) enthalten.

Häufige Mängel in Berliner Mietobjekten

Aus unserer täglichen Praxis in Berliner Wohn- und Gewerbeimmobilien sehen wir regelmäßig folgende Befunde:

• Fehlende FI-Schutzschalter: In vielen Altbauten fehlt ein Fehlerstromschutz (RCD) komplett. Seit der Norm DIN VDE 0100-410 (Ausgabe 2007) ist ein 30mA-RCD für alle Steckdosenstromkreise in Neuinstallationen Pflicht. Im Bestand besteht keine Nachrüstpflicht, aber bei jeder Erweiterung der Anlage muss nachgerüstet werden.
• Überlastete Stromkreise: Nachträglich installierte Geräte (Durchlauferhitzer, Klimaanlagen) an Leitungen, die dafür nicht ausgelegt sind.
• Provisorien: Lüsterklemmen statt fachgerechter Verbindungen, offene Abzweigdosen, fehlende Zugentlastungen.
• Veraltete Sicherungsautomaten: Alte Leitungsschutzschalter Typ H oder L, die deutlich langsamer auslösen als moderne B-Automaten.

Ablauf der Zusammenarbeit mit uns

Die Koordination einer DGUV V3 Prüfung über mehrere Wohneinheiten ist organisatorisch aufwendig. Deshalb übernehmen wir für Berliner Hausverwaltungen den gesamten Prozess:

• Terminplanung: Wir kontaktieren die Mieter direkt und vereinbaren individuelle Termine. Sie erhalten eine Übersicht, wann in welcher Einheit geprüft wird.
• Durchführung: Prüfung aller ortsfesten Anlagen und ortsveränderlichen Betriebsmittel nach DIN VDE 0105-100. Dauer pro Wohneinheit: ca. 30–60 Minuten je nach Größe.
• Dokumentation: Gerichtsfeste Prüfprotokolle mit allen Messwerten. Digitale Übergabe an Ihre Verwaltung.
• Mängelbeseitigung: Festgestellte Mängel können wir direkt beheben — von der fehlenden Abdeckung bis zur Nachrüstung eines FI-Schutzschalters.

Die nächste Prüffrist errechnen Sie mit unserem DGUV Fristen-Rechner.